Budeme mať BÝVANIE za FAJN CENU? Premiér to vidí vo FINÁLE, expert má pre ľudí ZDRVUJÚCI odkaz

Po rokovaní s predstaviteľmi rezortu dopravy a Agentúry štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB) premiér avizoval, že reálnemu naštartovaniu projektu nájomného bývania by už prakticky nič nemalo stáť v ceste.

„Blížime sa k finalizácii všetkých rozhodnutí, ktoré potrebujeme na to, aby sme mohli od januára začať reálne tento projekt dostávať do života," vyhlásil ešte 17. decembra pred novinármi Fico. Podľa jeho ďalších slov, štát už dokonca v tejto súvislosti podpísal aj zmluvy so subjektmi zo súkromného sektora, pričom má ísť o dvoch konkrétnych investorov.

„Tieto zmluvy predpokladajú, že začiatkom budúceho roka by mohli tieto dve spoločnosti realizovať ich prvé predstavy o tom, že dajú do systému určitý počet nájomných bytov," doplnil premiér.

Nájomné bývanie znamená možnosť využívať byt vo vlastníctve inej osoby na bývanie. Tými vlastníkmi môžu byť súkromní investori, ale aj obce. Samozrejme, mnohí majú s bývaním v prenájme bohaté skúsenosti, najmä teda s takým, kde ceny za bývanie diktuje komerčný trh s nehnuteľnosťami.

Ceny za takéto bývanie sú všade iné, zároveň však všade väčšinou dosť vysoké. Navyše, bývanie v cudzom často stojí aj viac ako hodnota mesačnej splátky za hypotéku. Z tohto dôvodu tí, ktorí spĺňajú podmienky bánk, si berú radšej hypotéku na kúpu vlastnej nehnuteľnosti, ktorú potom finančnej inštitúcii splácajú dlhé roky. Radšej, ako by mali „liať" svoje peniaze do prenájmov. Teda mesačne platiť za bývanie v dome či byte, ktorý im nepatrí a ani výhľadovo patriť nebude. Samozrejme, aj byt či vila kúpená na hypotéku jej majiteľovi patrí iba na papieri a to až dovtedy, kým nesplatí svoj dlh banke do posledného centu. Až potom, keď splatí hypotéku v plnej výške aj s úrokmi, môže vyhlásiť, že na hypotéku zakúpená nehnuteľnosť, je reálne jeho.

V polovici decembra Fico vysvetlil podrobnosti toho, aká by mala byť pridaná hodnota štátom podporovaného bývania pre občanov, ktorí by v takejto nehnuteľnosti radi bývali, teda nájomníkov. Aký má teda Fico plán, aby bývanie v prenájme bolo pre ľudí, ktorý si hypotéku brať z rôznych dôvodov nechcú či jednoducho nemôžu, výhodné?

Šéf vládneho kabinetu zdôraznil, že pri štátom podporovanom nájomnom bývaní nepôjde v žiadnom prípade o sociálne byty, ale o štandardné nájomné byty s komerčným nájomným, to však má byť výhodnejšie, ako je trhové nájomné. „Najväčší význam tohto projektu spočíva v tom, že zamestnávateľ bude môcť stabilizovať svojich zamestnancov tým, že bude prispievať príspevkom na bývanie pre takéhoto zamestnanca," vysvetlil premiér s tým, že tento príspevok bude oslobodený od daní a odvodov, čo bude vlastne finančný vklad štátu do tohto bývania.

Spomínané odpustenie daní a odvodov pri príspevkoch firiem nebude však jediným vkladom štátu do projektu nájomného bývania. Svoju úlohu bude mať aj štátna agentúra (AŠPNB), ktorá má viesť intenzívne rokovania so zapojenými investormi a žiadať ich, aby vložili do systému prvé byty. Ide o dvoch investorov, s ktorými štát už podľa slov premiéra zmluvy podpísal či ďalších, s ktorými ich postupne podpíše, pričom v dodatkoch zmlúv má byť definovaný aj konkrétny počet nájomných bytov, ktoré k stanovenému termínu v rámci projektu ponúknu.

„V tých dodatkoch je napísané, že má ísť o 500 bytov od jednej spoločnosti a o 500 bytov od druhej spoločnosti. Treba však pripomenúť, že každá táto spoločnosť má inú vnútornú politiku. Kým jedna môže kupovať hotové produkty, tak druhá môže tieto nájomné byty len stavať," podčiarkol Fico.

AŠPNB má tiež v čo najkratšom čase zorganizovať stretnutie s predstaviteľmi samospráv, urobiť monitoring veľkých stavebných spoločností, ktoré stavajú byty a zistiť, či by ich produkty mohli byť použité v rámci projektu štátom podporovaného nájomného bývania.

„Je to obrovská injekcia do stavebníctva, pretože, ak si uvedomíme, aké výhodné podmienky dnes investori majú na výstavbu týchto bytov, tak si myslíme, že by mohlo dôjsť k pomerne masívnemu investovaniu a k oživeniu slovenského stavebníctva," uzavrel Fico 17. decembra tohto roku počas tlačovky.

Zámery súčasnej vládnej koalície v súvislosti s nájomným bývaním nadväzujú na oveľa odvážnejšie sľuby, ktoré v minulej vláde zaznievali najmä z úst bývalého podpredsedu parlamentu a lídra Sme rodina Borisa Kollára. Priznal to aj Fico, avšak kriticky jedným dychom poznamenal, že pripravené v tejto súvislosti nebolo vôbec nič. Kollár ešte ako šéf Národnej rady SR hovoril v decembri 2022 o začiatku výstavby 9 000 nájomných bytov v hodnote 1,5 miliardy eur.

A čo na vládnu agendu nájomných bytov hovorí známy ekonomický analytik, ktorého sme oslovili? Nepopiera síce, že naštartovanie výstavby nájomných bytov má svoje nesporné pozitíva, problémy slovenského trhu s bývaním však neodstráni.

Radovan Ďurana, analytik z Inštitútu ekonomických a spoločenských analýz (INESS) tvrdí, že nájomný trh na Slovensku existuje a je pomerne rozšírený, pričom súčasne platí aj to, že vlastníctvo nehnuteľností je tu takisto veľmi populárne - a to z prostých dôvodov. „Je to najjednoduchšia investícia, je to fyzický objekt, ktorý sa dá chytiť, na rozdiel od kapitálových investícií, ale hlavne každý Slovák je odborník na nehnuteľnosti a ich cenový vývoj," vysvetlil pre Plus JEDEN DEŇ Radovan Ďurana.

Odborník však podčiarkuje, že kúpa bytu, domu či garáže nemusí byť vždy investičné terno. „Z ekonomického hľadiska nie je investícia do nehnuteľnosti zaručene optimálnou a vždy výhodnou investíciou. Nepredstavuje garantovaný výnos," upozornil.

Ďurana na jednej strane nájomné bývanie obhajuje, na strane druhej však dvíha varovný prst. A to predovšetkým v súvislosti s ambíciami vlády, ktoré podrobnejšie predstavil premiér Robert Fico tento mesiac, pričom mal o nájomných bytoch tlačovku aj v novembri 2024. „Dostupnosť nájomného bývania je pozitívom pre mobilitu pracovnej sily, čo však neznamená, že nájomné byty má stavať štát," narážal expert na skutočnosť, že vláda chce stimulovať trh s nájomným bývaním príspevkami zo štátnej kasy a rovnako zo spoločných peňazí daňových poplatníkov mieni dotovať vlastnú agentúru.

Ďurana v tejto súvislosti poukázal na viacero prekážok, ktoré podľa neho brzdia výstavbu akýchkoľvek nehnuteľností u nás. „Zásadný problém slovenského trhu s bývaním je nízka miera výstavby," vysvetlil ekonóm, ktorý medzi brzdy výstavby zaradil nielen komplikované regulácie, nekonečné schvaľovacie postupy, ale tiež faktor známy pod skratkou NIMBYism (Not in My Backyard' movement). „Táto anglická skratka označuje neochotu podporiť akúkoľvek výstavbu susediacu s mojim domom," objasnil analytik.

Zmeny v územnom plánovaní, ktoré by jasne vymedzili možnosti výstavby a neumožňovali by nekonečné torpédovanie developerov by podľa Ďuranu výrazne mohli prispieť k rýchlejšej výstavbe. „Občania si väčšinou neuvedomujú, že ak výstavba trvá od schválenia po kolaudáciu 8 rokov, tak veľkú časť nákladov developerov tvoria úrokové náklady, ktoré oni potom musia platiť v cene nehnuteľnosti," posunul Slovákom takýto nemilý odkaz analytik.

A ako celkovo z odborného hľadiska hodnotí Ďurana plány súčasnej vlády pri nájomnom bývaní? Reprezentant INESS-u pre Plus JEDEN DEŇ priznal, že nie je fanúšikom štátom podporovaného bývania a jeho reakcia sa zrejme nebude dobre čítať ani politikom. A nemáme na mysli iba tých, ktorí sú pravé pri moci. Odkaz experta si nedajú za klobúk ani predchádzajúce vládne garnitúry. A čo občania? Tí budú zo slov Ďuranu zrejme zdrvení najviac.

Fakty ani čísla nepustia. Radovan Ďurana kritizuje projekt nájomného bývania súčasnej koalície práve v kontexte problémov, ktorému čelí realitný trh na Slovensku dlhé roky. Jeho drsné slová teda nie sú určené iba pre Ficovu vládu, či tú, v ktorej pôsobil Boris Kollár, politik, ktorý v nedávnej minulosti chcel odhodlane garantovať výstavbu 25-tisíc nových nájomných bytov. Pomyselná päta pri výstavbe nehnuteľností Slovensku nás bolí totiž oveľa dlhšie, ako len dve či tri riadne volebné obdobia.

„Nie som fanúšikom štátom podporovaného bývania. Ak by štát nestaval prekážky výstavbe, dostupnosť bytov by bola omnoho vyššia," spustil známy ekonomický analytik v reakcii na našu otázku, že ako z odborného hľadiska hodnotí plány súčasnej vlády pri nájomnom bývaní.

Podľa Ďuranu to totiž vôbec nie je projekt, ktorý sa môže na slovenskom trhu s nehnuteľnosťami osvedčiť a pomôcť aj so zamestnanosťou tak, ako to pred niekoľkými dňami deklaroval premiér. A vysvetlil aj prečo. Expert medzi prekážky, ktoré by mal štát v záujme lepšej dostupnosti bývania na Slovensku odstrániť, zaradil prakticky všetko od územného plánovania až po podľa neho nekonečné regulácie. Štát a teda vlastne politici, ktorí sú, či boli v minulosti pri moci by mali deregulovať napríklad aj počet parkovacích miest a v súčasnosti aj miesta, kde si vodiči môžu nabiť svoje elektromobily.

„To všetko sú oblasti, kde by štát mal deregulovať. Toto je najefektívnejší spôsob podpory bývania, pričom, o tom, či ľudia bývajú vo vlastnom alebo v prenajatom, by mali rozhodovať sami ľudia, respektíve investori," spresnil odborník. Ďurana je toho názoru, že aktuálny projekt vlády premiéra Roberta Fica bude mať iný efekt, ako to mnohí občania očakávajú.

„Štát do tohto trhu bude teraz zasahovať mocnou rukou vďaka zvýhodneniu v DPH a vďaka možnosti poskytnúť daňovú úľavu na príspevok od zamestnávateľa. Ten je sám o sebe tiež nevhodným nástrojom, skopírovaným z minulého storočia, keď jeden zamestnanec ostal vo firme pracovať celý život," domnieva sa analytik, ktorý si v súvislosti s úlohou zamestnávateľov pri realizácii projektu štátom podporovaného nájomného bývania položil aj rečnícku otázku. Tá súvisí práve s tým, že vláda podmieňuje lepšiu dostupnosť nájomného bývania aj tým, že od nich očakáva príspevok pre zamestnanca.

„Mimochodom, bude to už tretí príspevok od zamestnávateľa - po príspevku na rekreáciu, príspevku na šport detí. Rozmýšľali niekedy poslanci o tom, že rozpočty zamestnávateľov nie sú nafukovacie, a že poskytnuté príspevky sa prejavia v pomalšom raste miezd podporených zamestnancov - a teda klesnú budúce príjmy štátnej kasy?" - pýtal sa analytik.

To, že dosahy projektu štátom podporovaného nájomného bývania vidí viac ako skepticky potvrdil Ďurana odkazom na záver. Ten je opäť určený pre všetkých: politikom i bežným občanom. „Osobne, žiadne zásadné zmeny na trhu s bývaním si od tejto schémy nesľubujem. Nepribudnú vďaka nej nové stavebné pozemky, nezrýchli sa rozhodovanie úradov, ani sa nezvýši neochota obyvateľstva či samospráv schvaľovať novú výstavbu. Na to budú potrebné iné zmeny," dodal pre Plus JEDEN DEŇ Radovan Ďurana.