HYPOTÉKY: Nízky úrok nie je všetko! Na čo dať pozor, aby sa vám úver nepredražil o stovky eur?

To, že nízky úrok nie je všetko, potvrdzuje aj hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Marta Cesnaková. „Treba si pozrieť aj RPMN teda ročnú percentuálnu mieru poplatkov. Tam sú započítané všetky poplatky, ktoré s hypotékou priamo súvisia. Z tých bankových je to napríklad poplatok za poskytnutie hypotéky alebo poplatky za poistenie úveru, ak je toto poistenie v banke dohodnuté. Z tých nebankových to môžu byť napríklad poplatky za vklad do katastra alebo za poistenie nehnuteľnosti,“ vymenúva. „Ak je hypotéka refinančná, teda klient vypláca skôr poskytnutú hypotéku treba si uvedomiť, že s jej predčasným vyplatením môžu byť spojené poplatky, ktoré refinancovanie predražia,“ upozorňuje Cesnaková.

Klient by mal počítať aj s tým, že legislatíva neumožňuje 100 % financovanie hypotéky. To, podľa Cesnakovej znamená, že je potrebné mať minimálne 10, ideálne 20 % vlastných prostriedkov na kúpu bytu alebo výstavbu či rekonštrukciu nehnuteľnosti. „Ak byt stojí 100 000 eur, za takúto sumu ho kupuje a je na ňu ohodnotený, treba mať min 10- ideálne 20-tisíc eur vlastných prostriedkov,“ dodala Marta Cesnaková.

Podľa ďalšieho odborníka je veľmi dôležité pozrieť si podmienky získania danej sadzby. „Ak je potrebné mať poistenie, znamená to, že sa povinný výdavok zvýši o 5 až 11 % z výšky potenciálnej splátky, respektíve o 0,02 až 0,19 % z výšky hypotéky. Inak povedané, komu ide o minimálne výdavky spojené s úverom, tak by sa mal obzerať po úveroch síce s vyššou sadzbou, no bez podmienky zakúpenia ďalšieho produktu,“ približuje výber hypotéky finančný analytik Swiss Life Select Pavel Škriniar. „Mať účet v banke, kde človek spláca hypotéku, je úplne bežné a väčšina klientov vie mať účet aj bez poplatkov. Splnenie požadovaných podmienok je v možnostiach bežného klienta. No v prípade, ak sa človek pozabudne a nespraví potrebný počet úkonov, môže sa mu nielenže zvýšiť poplatok za účet, ale na daný mesiac stratí aj zľavu z úrokovej sadzby hypotéky,“ upozornil.

Človek, ktorý si chce vziať úver, sa musí sám zaujímať o poplatky s ním spojené, avšak banky sú zo zákona povinné klientovi daný výpočet dať k dispozícii ako súčasť úverovej ponuky. „V tomto výpočte banka zohľadňuje nielen úrokovú sadzbu, fixáciu úrokovej sadzby a splatnosť, ktorú klientovi ponúka, ale aj iné predpokladané poplatky súvisiace s ohodnotením nehnuteľnosti, jej poistením, či vkladom do katastra a pod. Samozrejme, daný výpočet nezohľadňuje poplatky, ktoré klient napríklad uhrádza ako províziu realitnej kancelárii,“ upozorňuje na ďalší možný poplatok hovorkyňa Tatra banky, Simona Miklošovičová.

Aj keď kľúčovým parametrom ceny hypotéky je úroková sadzba, tá ale zďaleka neposkytuje celkový pohľad na všetky náklady, ktoré sú spojené s týmto dlhodobým záväzkom. Aj podľa analytika 365.bank Tomáša Boháčeka je lepším parametrom ročná percentuálna miera nákladov (RPMN), ktoré musí zo zákona každá úverová zmluva na Slovensku obsahovať. „Celkovo vzaté, existuje celý rad ďalších poplatkov a podmienok, ktoré môžu výrazne zvýšiť celkové náklady na úver. Medzi tie najčastejšie patria poplatky za vybavenie úveru - jednorázové poplatky, ktoré banka účtuje za spracovanie žiadosti o úver. Ich výška sa môže líšiť v závislosti od banky a výšky úveru. Banky takmer vždy spájajú poskytnutie hypotéky s podmienkou vedenia účtu, za ktorý si môžu účtovať poplatky za jeho vedenie. Aj keď sa to nemusí zdať ako veľká položka, pri dlhodobej hypotéke sa môžu tieto poplatky výrazne naakumulovať,“ vraví Boháček.

„Poistenie nehnuteľnosti, alebo aj poistenie schopnosti splácať úver v prípade, že chce klient lepšiu úrokovú sadzbu, sú často povinnými podmienkami pre získanie hypotéky. Tieto poistné produkty môžu byť drahšie, ak si ich klient zvolí u samotnej banky. Ďalšími nákladmi sú napr. znalecký posudok, pričom jeho cena sa pohybuje v stovkách eur v závislosti od mesta. Za overenie zmlúv a iných dokumentov, alebo za operácie na katastri sú účtované poplatky, ktoré sa od apríla tohto roku zdvojnásobili najmä pri štátnej správe,“ upozorňuje analytik. Pripomenul aj ďalšie možné náklady, napríklad za predčasné splatenie, refinancovanie, alebo zmenu úrokovej sadzby pri skončení fixácie.

Fixácia: tri roky, päť rokov alebo dokonca viac? Ak vám banka ponúka nízky úrok, pozrite si, na aké obdobie vám ponúka fixáciu a aké sú ďalšie podmienky. Nízky ročný úrok sa nie vždy vypláca.

Poplatky: vidina nízkeho percenta úrokovej sadzby je lákavá, avšak treba si všímať aj rôzne poplatky. Pár eur tu, zopár desiatok eur tam a hypotéka sa predražuje a predražuje. Ide najmä o poplatky za kataster, znalca, spracovanie hypotéky...

Nútený nákup: okrem hypotéky sa vám prakticky každá banka bude snažiť ponúknuť aj ďalšie produkty – účet, kreditnú kartu, poistenie atď. Zvyčajne vďaka ich zriadeniu dosiahnete lepšie podmienky úveru. Niektoré aj dávajú zmysel, avšak nezabudnite si prepočítať, či vás náklady s nimi spojené nebudú stáť viac, ako usporíte na úrokoch v porovnaní s ponukami iných bánk.

RPMN: označuje percento všetkých nákladov, ktoré sú spojené s vaším úverom (úrokovú sadzbu, poplatky, napríklad aj poplatky za poistenie úveru). Inými slovami, sú to skutočné náklady za vašu hypotéku. Úrok môžete mať napríklad nízky, no na poplatkoch zaplatíte viac, ako by ste chceli. Preto si na skratku RPMN veľký pozor.

LTV: v angličtine táto skratka označuje „Loan to value“, teda pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti. Povedané jednoducho, LTV je percento financovania. Tento ukazovateľ má zásadný vplyv na výšku úrokovej sadzby. Ak si vezmete 50 % hypotéku, budete mať nižší úrok ako pri úvere 80 %. Čiže čím vyššie percento, tým drahšia hypotéka. Na výšku úrokov má vplyv aj bonita klienta. Každá banka má svoje kritériá, no vo všeobecnosti platí, že čím máte vyššie príjmy, vzdelanie a lepší úverový register, tým je vaša šanca na nižší úrok vyššia.

Hypotéka je záväzkom splácať úver bez ohľadu na okolnosti, a preto k nej treba pristupovať vždy po zrelom zvážení. „V žiadnom prípade by sme hypotéku na lepšie či novšie bývanie nemali vnímať ako súčasť životného štýlu a bežný spôsob, ako si skokovo zlepšiť životné podmienky,“ vraví Marián Búlik, finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko.

- Pri rozhodovaní o hypotéke treba brať do úvahy vlastnú situáciu a finančné možnosti. Tento bod síce majú na starosti banky pri preverovaní príjmu žiadateľa, avšak realisticky by si svoje možnosti mal zvážiť každý ešte predtým, ako o úver požiada.

- Aktuálne platí, že nie je dôvod čakať. Ceny bývania už začali od 2. štvrťroku, čiže pred približne polrokom, rásť a pravdepodobne budú v raste pokračovať. Skončila sa tak etapa zlacňovania, ktorá trvala od leta 2022. Cena bytov a domov pritom ovplyvňuje cenu bývania výraznejšie ako výška úrokovej sadzby. A takisto platí, že úroková sadzba sa v priebehu splácania viackrát mení, a to aj predčasne mimo termínu refixácie. Klientom odporúčam zobrať si hypotéku s 4- alebo 5-ročnou fixáciou, ktorá im zabezpečuje stabilitu splátky. A keď úrokové sadzby dostatočne poklesnú, nie je problém požiadať v banke o zníženie úrokovej sadzby alebo prípadne preniesť úver do inej banky.

- Pri kúpe bývania treba počítať v prvom rade s poplatkom za návrh na vklad nehnuteľnosti do katastra vo výške 100 eur resp. 50 eur v prípade, že sa návrh podáva elektronicky. Ak ide o zrýchlené podanie do 15 dní, poplatok je 300 eur pri klasickom a 266 pri elektronickom podaní návrhu. S kúpou bývania súvisí aj znalecký posudok, ktorého cena sa pohybuje v rozpätí od 150 do 300 eur v závislosti od druhu nehnuteľnosti. Banky môžu mať aj jednorazový poplatok za spracovanie úveru. Môže ísť o pevnú sumu, ako napríklad 250 eur alebo percento z výšky úveru a ohraničený maximálnou sumou. V niektorých bankách sa tiež platí poplatok za doručenie návrhu na vklad na okresný úrad.

Každá zmena zmluvných podmienok stojí od 150 do 200 eur. Tento poplatok sa uplatňuje pri akejkoľvek zmene uzavretej zmluvy, napríklad pri zmene sadzby mimo doby refixácie, zmene založenej nehnuteľnosti (napríklad vyradení rodičovskej nehnuteľnosti z ručenia) alebo zmene pri ručiteľoch (založenie rodičovskej nehnuteľnosti a ručenie rodičov je bežné pri mladých ľuďoch s nedostatočným príjmom). Niektoré banky však pri zmene úrokovej sadzby účtujú poplatok ako percento zostatku istiny úveru. V bankách sa tiež bežne platí poplatok za čerpanie úveru v  splátkach. Ak sa hypotéka vypláca postupne napríklad pri stavbe domu, od druhej splátky vyžaduje zvyčajne banka poplatok za čerpanie úveru 25 až 50 eur. Takisto aj pri nedočerpaní schváleného úveru sa platí sankcia, napríklad vo výške 2 % alebo 2,5 % nedočerpaného úveru, pričom niektoré banky majú nastavenú aj maximálnu sumu (napríklad 500 eur) a iné nie.

- Pri predčasnom splatení úveru v prípade, že sa klient rozhodne preniesť úver do inej banky mimo výročia fixácie alebo pri mimoriadnej splátke presahujúcej 30 % istiny v rámci roka, sa ešte uplatňuje poplatok za predčasné splatenie vo výške maximálne 1 % z objemu mimoriadnej splátky.