Dobrá správa pre zadlžených Slovákov! Hypotekárne peklo sa skončilo: Kedy začnú úroky klesať?

Chcete bývať vo vlastnom? Ak nezarábate nadpriemerne alebo ste práve nevyhrali v lotérii, vlastný domov si kúpite len veľmi ťažko. Problémom sú vysoké úroky na hypotekárnych úveroch, ale aj drahé nehnuteľnosti. Komerčné banky dvíhali úrokové sadzby v poslednom roku najrýchlejšie v histórii. Ak ešte v roku 2021 bola priemerná úroková sadzba na hypotékach pod 1 percentom, dnes ťažko zoženiete pri hypotéke úrok nižší ako 4 percentá.

V praxi to znamená stovky eur mesačne z rodinného rozpočtu navyše. Ak pri úroku 0,9 percenta bola vaša mesačná splátka 320 eur, pri úroku 4,2 percenta to bude až 500 eur. To spôsobilo, že na Slovensku máme podľa Národnej banky Slovenska najhoršiu dostupnosť bývania za posledných 15 rokov.

Odborníci však teraz oznámili dobrú správu. Trend rastúcich úrokov je vo finále. Európska centrálna banka (ECB) síce uplynulý týždeň zvýšila základnú sadzbu o 25 bázických bodov, s tým však komerčné banky už vopred rátali. Aj preto by úroky už viac rásť nemali. „ECB zrejme poslednýkrát v tomto cykle zdvihla základné úrokové sadzby, najmä preto, lebo v budúcom roku vidí infláciu stále až na 3,2 percenta, teda príliš vysoko už príliš dlho. Niektoré iné indikátory inflačných očakávaní sú tiež stále vyššie, ako by bolo vhodné,“ zhodnotil analytik VÚB Michal Lehuta.

Pripomenul, že depozitná sadzba 4 percentá je historicky najvyššia od vzniku ECB, refinančná sadzba bola vyššie ako aktuálnych 4,5 % len raz v roku 2000. „Trhy očakávajú, že séria zvyšovaní základnej sadzby ECB sa pomaly blíži ku koncu, takže cena peňazí sa zastabilizovala a bude sa čakať na vývoj inflácie a ekonomického rastu v EÚ pre začiatok ich zlacňovania,“ uviedol analytik OVB Marián Búlik. „Do aktuálnej ceny peňazí na medzibankovom trhu je už započítané aj prípadné zvýšenie základnej sadzby ECB v priebehu septembra alebo októbra, ktoré sa všeobecne očakáva. Keďže cena peňazí na medzibankovom trhu sa stabilizovala a zároveň sa pomaly oživuje dopyt po hypotékach, banky sa snažia zostať pri aktuálnych úrokoch na hypotékach,“ vysvetlil analytik.

Aj tohtoročné leto bolo z pohľadu zvyšovania hypotekárnych úrokov pokojné. Koncom júla zvýšila úroky pri úveroch na bývanie len 365.bank, a to o 0,3 percenta pre všetky fixácie. Začiatkom augusta sa pridala aj mBank. Pri jednoročnej fixácii ponúka úrok až 5,74 percenta. Táto banka má však na hypotekárnom trhu podiel 1,07 percenta, čo znamená, že jednu zo sto poskytnutých hypoték dala práve mBank. Pri ostatných bankách sa úrokové sadzby nezmenili.

To, že rast cien hypoték sa spomalil, potvrdili aj analytici VÚB Michal Lehuta a Zdenko Štefanides. Prvotné prognózy pritom hovorili, že úrokové sadzby budú rásť do konca roka a že si za bývanie priplatíme aj v budúcom roku. Vyhliadky na tento rok sa však zmenili. „Úrokové sadzby na bankových produktoch sa postupne upravujú spolu s tým, ako stúpajú referenčné sadzby centrálnej banky a celého finančného trhu a ako sa klientom končí úroková viazanosť toho-ktorého produktu. Rast sadzieb na hypotékach sa spomalil spolu s tým, ako sa spomalil rast sadzieb na medzibankovom trhu, pretože sa už blížime k vrcholu úrokov v tomto cykle,“ vysvetlili.

Podľa Mateja Dobiša z Finančného kompasu môže za spomalenie rastu úrokových sadzieb aj fakt, že na Slovensku máme najhoršiu dostupnosť bývania za posledných 15 rokov. Svoju rolu zohrávajú aj drahé nehnuteľnosti či ešte stále vysoká inflácia. „Tým, že sa na hypotekárnych úveroch zdvihli úrokové sadzby, sa výrazne zmenili aj limity na maximálne poskytnutých sumách zo strany bánk. Logika prepočtu totiž vychádza nielen z osemnásobku príjmu žiadateľa, ale aj z maximálnej splátky za prípadný úver. Záujemcovia o nové bývanie tak nemajú dostatočné financovanie na kúpu nehnuteľnosti zo strany banky,“ povedal.

Aj keď už zrejme máme to najhoršie za sebou, podľa analytika Slovenskej sporiteľne Mateja Baštáka treba rátať ešte s miernym navýšením úrokov. „Tzv. jadrová inflácia neklesá až tak rýchlo, ako si ECB predstavovala, preto do konca roka ešte môžeme čakať určitý rast sadzieb. Ani zďaleka by to však nemalo byť v takom rozsahu, ako sme videli v nedávnej minulosti,“ uviedol analytik.

Ani podľa Búlika už nebudú ďalšie navýšenia úrokov výrazné. „Nedá sa s istotou povedať, že žiadna z bánk na Slovensku už do konca roka nebude zvyšovať úroky na hypotékach. Je však pravdepodobné, že aj prípadné zvyšovanie bude už len mierne, v jednotkách desatín percentuálneho bodu. V princípe sa dá očakávať, že aktuálne úrokové sadzby si banky podržia do konca tohto roka,“ predpovedal Búlik.

Matej Dobiš pripomenul, že komerčné banky, ktoré u nás ponúkajú hypotekárne úvery, už majú zapracované aj potenciálne navýšenia zo strany ECB. Upozornil však, že tá môže do konca roka upraviť sadzby ešte dvoma zásahmi. Naopak, analytici VÚB si myslia, že ECB už úrokové sadzby dvíhať nebude. „ECB podľa odhadov našich kolegov už pravdepodobne oficiálne sadzby zvyšovať nebude. Ak by aj predsa ešte raz ECB svoje sadzby zvýšila, medzibankový trh s tým už do veľkej miery počítal,“ zhodli sa Lehuta a Štefanides.

S blížiacimi voľbami je téma hypoték aktuálne zaujímavá aj pre politikov, a to napriek tomu, že podľa ministra financií Michala Horvátha a predstaviteľov bánk celoplošné opatrenia potrebné nie sú. Opozičná strana Smer-SSD plánuje v prípade úspechu vo voľbách zavedenie štátnej bonifikácie hypotekárnych úverov. Znamenalo by to, že by štát a banky doplácali časť hypotekárneho úroku. Hnutie Sme rodina chce vytvoriť Bytovú agentúru, ktorá v prípade finančných problémov od dlžníka odkúpi byt. Rodina ho nebude musieť opustiť a zostane v ňom aj naďalej bývať a bude zaň platiť štátom regulované nájomné. Strana Progresívne Slovensko zas navrhuje možnosť predĺženia či dočasného odloženia splácania úverov na bývanie.

Prečítajte si tiež: