Kupujete byt, dom či pozemok? Advokát radí, ako ušetriť peniaze aj čas

Najčastejšie chyby pri kúpe nehnuteľnosti a ako sa ich nedopustiť, objasňuje advokát JUDr. Matúš Červený z advokátskej kancelárie LEXANTE.

Aké základné právne kroky treba urobiť pred podpisom kúpnej zmluvy?
– Do istej miery sa líšia podľa toho, aký druh nehnuteľnosti kupujeme – či pozemok, byt, rodinný dom alebo iný druh. Treba si overiť, či predávajúci je aj skutočným vlastníkom, prípadne či nie je iba spoluvlastníkom, či nehnuteľnosť nie je zaťažená právami tretích osôb, ktoré budú obmedzovať kúpu alebo neskôr užívanie. Je potrebné si nehnuteľnosť preveriť aj z hľadiska stavebno-technického s pomocu príslušných znalcov.

Na čo by mal kupujúci dávať pozor pri overovaní právneho stavu nehnuteľnosti?
– Je veľmi dôležité, aby nehnuteľnosť nebola zaťažená právami tretích osôb. Sú to záložné práva, vecné bremená, súdne spory, zákazy nakladania s nehnuteľnosťou, užívacie práva tretích osôb ako napríklad práva dožitia, prípadné exekúcie. Pri pozemku je dôležité mať zabezpečený prístup k verejnej komunikácii a overiť prípadné environmentálne záťaže z minulosti, ktoré nie sú hneď vizuálne postrehnuteľné. Ich odstránenie stojí nemalé finančné prostriedky.

Aké riziká hrozia, ak nehnuteľnosť nemá vysporiadané vlastnícke práva alebo ťarchy?
– Bráni vám to pri využívaní nehnuteľnosti, musíte riešiť spory. V jednoduchšom prípade to odstránite v rámci katastrálneho konania, ale nezriedka to bude možné iba súdnou cestou. Nie je nič horšie, ako keď sa prihlási niekto, kto tvrdí, že nehnuteľnosť je jeho a vy sa budete musieť brániť na súde. Alebo ak nevyplatíte niekoho dlhy, vašu novonadobudnutú nehnuteľnosť predá veriteľ v rámci výkonu záložného práva.

Ako overiť, či predávajúci je skutočným vlastníkom nehnuteľnosti?
– Prvotné zisťovanie sa uskutočňuje prostredníctvom listu vlastníctva. Ak zistíte nezrovnalosti, zisťujte ďalej – na príslušnom súde, u exekútora, predchádzajúceho vlastníka, notára, obci, veriteľa, nájomcu...

Čo by mala obsahovať kúpna zmluva, aby bola právne záväzná a bezpečná pre kupujúceho?
– Najlepšie je, aby bola pripravená advokátom či notárom. Základné náležitosti kúpnej zmluvy sú písomná forma, presné a aktuálne údaje zmluvných strán a presný opis predmetu kúpy tak, ako je uvedený na aktuálnom liste vlastníctva. Veľmi často ľudia robia chybu, keď sa spoliehajú na údaje z neaktuálnych listov vlastníctva. Nutné je presné vymedzenie kúpnej ceny, prípadne uvedenie, že už bola zložená záloha, ktorá sa započíta do kúpnej ceny, a spôsob jej úhrady. Ten je potrebné nastaviť tak, aby ste pri prevode neprišli o peniaze, a tým pádom aj o nehnuteľnosť. Dôležité je dohodnúť spôsob odovzdania nehnuteľnosti spolu s uvedením prípadných vád, ako aj stanovenie podmienok pre prípadné odstúpenie od zmluvy, ak nebudú splnené povinnosti protistrany. Kúpna zmluva musí byť podpísaná oboma zmluvnými stranami, ale iba podpis predávajúceho je potrebné overiť.

Kedy je potrebné zabezpečiť znalecký posudok alebo právnu pomoc pri kúpe nehnuteľnosti?
– Pokiaľ nie ste právnik, nehnuteľnosť kupujete prvýkrát, prípadne ste zistili, že na liste vlastníctva sú vo vzťahu ku kupovanej nehnuteľnosti zápisy, ktorým nerozumiete, je vždy dobre preventívne požiadať o asistenciu advokáta. Ten vám všetky potrebné predzmluvné úkony zabezpečí tak, aby ste nehnuteľnosť kúpili v čo najlepšom právnom a faktickom stave a mohli ju hneď užívať. Vypracovanie znaleckého posudku vyžadujú najmä banky v prípade hypotekárneho úveru, má však význam aj v prípade zistenia, či kúpna cena nie je prestrelená. Alebo ak sa chcete vyhnúť prekvapeniam ohľadom stavebno-technického stavu nehnuteľnosti, aby vás po kúpe nečakali finančne náročné opravy.

Aké sú možnosti riešenia sporov, ak sa po kúpe nehnuteľnosti vyskytnú skryté vady alebo problémy so zápisom do katastra?
– Jednoduché pochybenia pri zápisoch do katastra sa dajú vyriešiť prerušením konania a odstránením vád. Ak však ide o komplikovanejšie problémy, prípadne, ak vady vyjdú najavo až dodatočne, je potrebné postupovať podľa zmluvy. Vtedy oceníte, ak máte zmluvu pripravenú advokátom, ktorý preventívne zmluvu z tohto pohľadu upravil. Ak však zmluva postup v prípade výskytu skrytých vád neupravuje, treba vychádzať z Občianskeho zákonníka – v závislosti od toho, o akú vadu alebo o aký problém ide. Vo všeobecnosti je možné žiadať od predávajúceho primeranú zľavu z dojednanej ceny a v prípade podstatných vád, pre ktoré nie je možné nehnuteľnosť užívať, je namieste aj odstúpenie od zmluvy. V niektorých prípadoch bude potrebné sa svojich práv domôcť iba súdne. Preto je žiadúce, aby vada bola čím skôr riadne zadokumentovaná príslušným odborníkom, najlepšie znalcom, aby vám to pomohlo pri dokazovaní pred súdom.