HYPOTÉKY Úroky klesajú pod 4 %. Rozhýbe sa realitný trh a bude bývanie dostupnejšie?

Banky postupne znižujú sadzby hypoték, avšak zmeny sú skôr kozmetické. Úverové limity žiadateľom totiž ostávajú nezmenené, povedal finančný analytik Swiss Life Select Pavel Škriniar. „Pokles sadzieb znamená síce nižšiu splátku, no neznamená to dostupnejšiu hypotéku. Žiadatelia sú aj naďalej testovaní, či zvládnu splácať svoj dlh aj pri úroku 6 %. Pri sadzbách pod 4 % to už bude iné. Žiadatelia ľahšie prejdú hodnotiacim modelom bánk, prípadne si budú môcť vypýtať vyššiu hypotéku než dnes. Zatiaľ iba jedna banka má sadzbu mierne pod 4 %,“ konštatoval Škriniar.

Aj keď úroky klesli len o niekoľko desatín percentuálneho bodu, pre ľudí zvažujúcich nové bývanie je to pozitívny signál, aby sa do kúpy pustili už teraz, myslí si finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik. „Zároveň je však zrejmé, že doterajší pokles úrokov je príliš malý na to, aby ho noví žiadatelia výraznejšie pocítili na splátkach, a teda aby považovali hypotéky za lacné.“

Úrokové sadzby nových hypoték sa dnes začínajú od 3,95 % pri troj- alebo päťročnej fixácii, vo väčších bankách sa zatiaľ pohybujú nad 4 %. Aj Búlik si myslí, že aj keď nižšie úroky o niečo znížia splátku úveru, „pri súčasnej úrovni úročenia sa nedá povedať, že by vďaka poslednému zníženiu úrokových sadzieb boli hypotéky plošne dostupnejšie. Banky totiž pri posudzovaní bonity musia testovať príjem na úrok vyšší o 2 % od reálneho úroku v budúcej zmluve. Horná hranica je tak nastavená na 6 %. To znamená, že ak banka plánuje poskytnúť hypotéku s úrokom nad 4 %, klient musí byť stále schopný splácať úver aj v prípade, že by v budúcnosti sadzba narástla na 6 %”, približuje podmienky Búlik. Z hľadiska posudzovania príjmu nie je medzi úverom s úrokom 4,5 a 4,0 % rozdiel. „Preto dostupnosť hypoték zostáva napriek miernemu poklesu úrokových sadzieb vlastne nezmenená. Až keď úrokové sadzby výraznejšie klesnú pod 4 %, bude sa dostupnosť hypoték zlepšovať,“ konštatuje Marián Búlik.

Zníženie úrokových sadzieb znamená, že hypotéky sa mierne zlacňujú. „Hypotéky sa tak stávajú dostupnejšími v porovnaní s obdobím pred niekoľkými mesiacmi. Zároveň to však nemusí stačiť na ,rozhýbanie' hypotekárneho trhu,“ myslí si ekonomický analytik Tatra banky Andrej Martiška. „Druhou stranou mince sú ceny nehnuteľností, a tie už opäť rastú. Dostupnosť bývania sa tak nejako výrazne nemení,“ vraví. Ako dodal, z dlhodobého hľadiska už nečaká taký silný rast hypoték ako v období pred nárastom sadzieb, keďže negatívne demografické trendy, ako aj „presýtenosť“ trhu hypoték znižujú prirodzený dopyt po bývaní, a teda aj hypotékach.

Od septembra zlacnila úroky pri všetkých typoch fixácií Slovenská sporiteľňa. „Hypotéky sme zlacneli už začiatkom júla a aj to prispelo k oživeniu záujmu ľudí. Leto pritom patrí tradične medzi hypotekárne slabšie obdobia. Zároveň hodnota peňazí na finančnom trhu opäť zlacnela. Preto sme sa rozhodli naplánovať zníženie úrokových sadzieb od začiatku septembra,“ vysvetľuje hovorkyňa sporiteľne Marta Cesnaková. Pri ročnej fixácii klesli úroky zo 4,99 na 4,69 %, pri 3-ročnej fixácii zo 4,39 na 4,09 %, pri 5-ročnom fixe zo 4,49 na 4,19 %. Ak sa rozhodnete pre 10-ročnú fixáciu, úrok vám klesne z 5,39 na 5,09 %.

Na vlnu zlacňovania úverov na bývanie nastúpila aj 365.bank. Od 30. augusta pristúpila, ako prvá banka na trhu, k zníženiu úrokov pod štyri percentá. Na hypotékach s 3- a 5-ročnou fixáciou priniesla úrok od 3,95 % ročne. „Snažíme sa byť vyzývateľom na trhu úverov na bývanie a prinášať klientom jednu z najatraktívnejších úrokových sadzieb. V čase očakávaného rastu cien nehnuteľností, ale aj iných životných nákladov vnímame zníženie úrokových sadzieb ako veľmi proklientsky krok,“ hovorí Tomáš Barbarič, šéf produktov 365.bank. K zmenám pristupuje v dôsledku svojej obchodnej politiky, pričom tento vývoj reflektuje aj makroekonomickú situáciu. V priebehu tohto roka ECB znížila svoje referenčné úrokové sadzby doposiaľ o 0,25 %, čím sa pre trhy najdôležitejšia depozitná sadzba vrátila na úrovne z augusta 2023.

Dominik Miša zo Všeobecnej úverovej banky uviedol, že náklady na financovanie hypoték sa na trhu v poslednom čase znížili, takže momentálne vznikol priestor na zníženie úrokovej sadzby. „Čo sa týka blízkej budúcnosti, tak očakávané zníženie úrokov Európskou centrálnou bankou, ktoré nás čaká v septembri, už banky dávnejšie zohľadnili vo svojich sadzbách,“ povedal. Banka ponúka úvery s ročnou fixáciou s úrokom od 4,39 %, pri troj- a päťročnej fixácii je úrok od 4,19 %, pri 5-ročnom fixe od 4,29 % a 10-ročnom od 4,59 %.