Aktuálny vývoj nasvedčuje tomu, že úverovanie Slovákov opäť naberá na obrátkach. Pozitívnou správou je, že Európska centrálna banka znížila úroky a väčšina bánk ku koncu minulého roka znižovala úroky a hypotéky tak boli pre ľudí prístupnejšie. „Ak by som mala rok 2024 na realitnom trhu opísať jedným slovom, bolo by to stabilizačný. Bol relatívne pokojný, apetít kupujúcich stúpol a s ním postupne začali stúpať aj ceny nehnuteľností,“ hovorí Róberta Mecková, riaditeľka FinGO reCloud.

Podľa Realitnej únie SR realitný barometer stúpol vlani o 11,9 %, čím prekonal doterajší rekord z roku 2022. Ceny bytov dvíhali rastúce mzdy, klesajúce úroky na hypotékach, ale aj plánovaná vyššia daň z pridanej hodnoty (DPH). Zdražovanie má pokračovať aj v tomto roku. "Byty v krajských mestách zdraželi priemerne o 11,9 %. Práve o toľko stúpla hodnota Realitného barometra, ktorý sa na konci decembra vyšplhal na rekordných 2943 eur za meter štvorcový čím prekonal svoje doterajšie maximum 2902 eur/m2 zo septembra 2022, keď vrcholil realitný boom," uviedla únia.

Zdražovanie a oživenie obchodovania s realitami bolo podľa nej spojené s priaznivým makroekonomickým vývojom, rastom zamestnanosti a miezd. Kupujúcich povzbudzoval aj pokles úrokov na hypotékach. "V druhej polovici roka dopyt po bytoch vzrástol, keď karty zamiešalo plánované zvýšenie DPH od januára," dodala únia. "Hoci konsolidácia verejných financií môže nepriaznivo ovplyvniť správanie domácností, ekonomika bude rásť, zamestnanosť zostane stabilná a nezníži sa ani kúpna sila domácností. Spolu s klesajúcimi úrokmi na hypotékach prispeje k zvyšovaniu cien nehnuteľností. K dôvodom zdražovania sa pridajú aj rastúce nájmy či slabá nová výstavba," objasnila únia.

Lacnejšie byty neočakáva ani Róberta Mecková. „Mierny pokles cien z roku 2023 je definitívne za nami a dôvod na ďalšie zlacňovanie neexistuje. Stavebné materiály sú drahé, cena práce tiež, preto novostavby lacnejšie nebudú. Neklesnú ani ceny starších bytov a vlastné bývanie bude drahšie,“ myslí si.

„Aktuálna situácia nám ukazuje, že rast cien nehnuteľností a tiež pokles úrokových sadzieb, ktoré by sa mohli priblížiť k hranici 3 %, bude pokračovať. To spolu s vplyvmi konsolidačných opatrení bude podporovať rast cien,“ tvrdí aj expertka na hypotéky zo spoločnosti FinGO.sk Eva Šablová.

Vyhliadky na tento rok sú teda jasné. „Ceny určite klesať nebudú a prispeje k tomu aj zvýšenie sadzby DPH o 3 %. Ako prvé stúpnu ceny novostavieb a hneď po nich bude reagovať aj trh so secondhandovými nehnuteľnosťami,“ vraví Mecková.

Nemusí to byť hneď, ale časom sa ceny novostavieb a starších nehnuteľností dorovnajú. Zatiaľ čo ceny novostavieb budú v dohľadnej dobe viac-menej stagnovať, prípadne mierne zdražejú, ceny starších bytov budú postupne rásť a to z dôvodu väčšieho dopytu v tomto segmente. Sú totiž cenovo dostupnejšou alternatívou bývania v porovnaní s kúpou bytu v novostavbe.

Cena starších bytov závisí aj od toho, ako rýchlo budú na trhu pribúdať nové projekty. Ak bude v ponuke málo novostavieb, bude to vyvíjať vyšší tlak na rast cien starších nehnuteľností. „Nezabúdajme na infláciu a drahšie poplatky, ktoré takisto budú tlačiť ceny nahor. Otázka je, či to kupujúci akceptujú a transakcie budú pokračovať alebo či sa trh pribrzdí a nehnuteľnosti sa budú predávať horšie a dlhšie,“ dodáva Róberta Mecková.

Na konci minulého roka bol prijatý nový stavebný zákon, ktorý by mal urýchliť výstavbu bytov najmä z pohľadu zníženia byrokracie a zlúčenia niektorých procesov do jedného konania.

Lenže podľa odborníkov na reality, nová legislatíva nebude predstavovať takú prevratnú zmenu, že by ovplyvnila ponuku a ceny už v roku 2025. „V tomto roku ešte neočakávam zásadný vplyv nového stavebného zákona na ponuku bytov vzhľadom na to, že príprava projektov je časovo náročná aj z hľadiska iných procesov,“ povedal pre portál Finsider hlavný analytik spoločnosti Bencont Investments Rudolf Bruchánik.

Väčší vplyv na cenu novostavieb bude mať podľa neho skôr odložená ponuka bytov. Tá sa nahromadila na pozadí vývoja na realitnom trhu v posledných dvoch rokoch z dôvodu spomalenia výstavby v dôsledku slabého predaja bytov.

Podľa riaditeľa realitnej siete UPgreat Richarda Churého účinky nového stavebného zákona budú skôr dlhodobé. Neočakáva rýchle zvýšenie ponuky nových bytov v priebehu niekoľkých mesiacov.

Skeptický k rýchlym účinkom nového zákona je aj finančný riaditeľ developera Corwin Robert Mitterpach. Podľa neho bude aj zavádzanie zákona do praxe či adaptácia stavebných úradov a vplyv na ich dlhodobo poddimenzované kapacity veľkou neznámou.