Tie strašia aj ďalšiu skupinu ľudí, teda tých, ktorí už hypotéku majú a blíži sa koniec jej fixácie. Tým sa vlasy dupkom stavajú z nových mesačných splátok. 

Pravidlá, ktorými sa banky pri poskytovaní úverov musia riadiť, určuje Národná banka Slovenska (NBS). A jedným z nich je životné minimum, teda suma, ktorú je potrebné pri posudzovaní žiadosti&nbsp; odpočítať z vášho čistého príjmu. Do konca júna je jeho suma 234,42 eura, avšak od júla to bude už 268,88 eura.

Vďaka životnému minimu ťažší prístup k úveru

Podľa NBS vám musí, ak žiadate o úver, vychádzať po splátke finančná rezerva vo výške minimálne 40 percent čistého príjmu. Banka pri žiadosti odpočíta z čistého príjmu sumu životného minima za každého člena domácnosti a budúcu splátku úveru. „Banky štandardne neposudzujú úver vzhľadom na príjem tak, že ak nevychádza príjem, úver zamietnu. Ak by si rodina chcela požičať 80 000 eur, na ktoré do konca júna mala nárok, od 1. júla im banka schváli nižšiu výšku hypotéky 75 300 eur. Nemôžeme teda povedať, že ju nedostanú, ale že ju nedostanú v požadovanej výške,“ vysvetľuje aktuálne zmeny regionálny riaditeľ VSG Slovakia Richard Hudec.

„Ak si zoberieme rodinu s manželskou dvojicou a dieťaťom, sumy životného minima pre všetkých členov domácnosti narastú o 74 eur. V praxi to znamená, že na splácanie úveru budú mať o 74 eur menej ako do konca júna,“ uviedol finančný analytik OVB Allfinanz Slovensko Marián Búlik. „Ľuďom s nízkym príjmom, mladým dvojiciam s dieťaťom či páru s dieťaťom a s manželkou na materskej určite odporúčam dať si prepočítať vplyv úpravy životného minima na maximálnu výšku hypotéky, ktorú môžu od banky dostať,“ radí Búlik. Stačí totiž euro cez limit a banka vám úver neposkytne.

Pre ľudí, ktorí v čistom zarobia tisíc eur, bude najvyššia možná splátka hypotéky 439 eur. Ale táto suma nie je presná, pretože banky musia pri výpočte splátky k tejto sume pripočítať ešte dve percentá navyše pre prípad, že by vzrástli úroky.

„Napríklad ak žiadate o úver a zarábate v hrubom tisíc eur a vaša manželka poberá rodičovský príspevok 412,60 eura, tak do konca júna by ste dostali maximálne približne 83-tisíc eur pri splátke asi 420 eur. Od júla dostanete maximálne 75 300 eur, pričom by ste splácali necelých 390 eur,“ vysvetľuje postup od júla Richard Hudec.

Zvýšenie životného minima nie je jediný problém &gt;&gt;&gt;

Zvýšenie životného minima však nie je jediný problém, ktorý môže ovplyvniť váš budúci úver. Európska centrálna banka (ECB) totiž opäť zvýšila základné úrokové sadzby. „V tomto roku sa pôvodne očakávali tri úpravy základných úrokových sadzieb celkovo o 1,5 percentuálneho bodu, avšak je tu možnosť, že sa sadzby zdvihnú menej. Ak ECB podľa očakávania ešte raz zdvihne sadzby o 0,25 percentuálneho bodu v júli, celkové navýšenie by pre tento rok predstavovalo jedno percento,“ vraví Marián Búlik. Týmto krokom ECB sa zrejme zvyšovanie úrokových sadzieb hypoték pravdepodobne ešte neskončilo.

„V apríli priemerná sadzba nových úverov na bývanie dosiahla 4,18 percenta. Aj keď sa medzimesačný rast spomalil, stále platí, že prenos navýšenia základných sadzieb do úročenia hypoték sa deje s istým oneskorením. Potvrdzuje to aj posledné zvyšovanie úrokov hypoték. Je pravdepodobné, že na konci roka sa pri nových úveroch s 3-ročnou fixáciou dostaneme na priemerný úrok okolo 4,5 percenta, pričom staršie hypotéky sa budú refinancovať sadzbami v rozmedzí 3,8 až 4,2 percenta,“ priblížil Búlik. A čo odporúča? Kto si potrebuje kúpiť nové bývanie, alebo mu končí fixácia úroku v najbližšom roku, stále najviac získa čo najskorším schválením úveru so súčasnými sadzbami. „Banky dnes umožňujú hľadať si so schváleným úverom nehnuteľnosť 6 až 12 mesiacov a uzavrieť novú úverovú zmluvu pri refixácii s predstihom až 18 mesiacov. Týmto krokom si ľudia zaistia dnešné, nižšie sadzby a na úrokoch tak môžu v závislosti od výšky úveru ušetriť stovky až niekoľko tisíc eur,“ uviedol Búlik.

Komu sa refinancovanie hypotéky oplatí a pre koho je bezpredmetné? 

Podľa Richarda Hudeca sa refinancovanie oplatí ľuďom s vyšším príjmom, pretože pri ňom sa pri presune do inej banky skúma príjem. „A to býva častý problém, pretože mnohým ľuďom, ktorí si v minulosti brali maximálny úver a ich príjem bol na hranici limitu, práve pre nesplnenie podmienky dostatočného príjmu, banka žiadosť zamietne,“ hovorí. Ako ďalej uviedol, je tu ešte jedna možnosť. „Ak mal napríklad niekto splatnosť úveru 20 rokov a predĺži si ju na 30, tak nová splátka bude nižšia ako pôvodná, a v takom prípade mu refinancovanie banky schvália,“ konštatoval. Avšak v prípade, že banka žiadosť o refinancovanie neschváli a vy budete musieť platiť viac, poriadne sa zapotíte. Ak ste si vzali stotisícovú hypotéku pred tromi rokmi s úrokom jedno percento so splatnosťou 30 rokov, výška vašej splátky bola pri trojročnej fixácii 321,64 eura. Po troch rokoch je zostatok hypotéky 91 294 eur a zostáva vám platiť ju ešte 27 rokov. Pri novom, 4,5 percentnom úroku, vám splátka narastie na 487,25 eura, teda bude vyššia o 160 eur mesačne.

Máte vyšší vek? K úveru sa môžete dostať ešte ťažšie

Ak chcete získať úver a máte viac ako 40 rokov, môže to byť problém. Národná banka Slovenska totiž od januára tohto roka sprísnila parameter, ktorý určuje maximálnu sumu hypotéky, o ktorú môžete žiadať. Ide o DTI (Debt to Income). Maximálna suma hypotéky je tak stanovená ako 8-násobok čistého ročného príjmu. Každým ďalším rokom sa tento parameter znižuje o 0,25 percentuálneho bodu. To znamená, že napríklad 45-ročný klient už tento rok môže požiadať „len“ o hypotekárny úver dosahujúci maximálne 6,75-násobok jeho čistého ročného príjmu.

Ako ovplyvní suma životného minima hypotéky od júla. Príklad si pozrite na druhej strane...

O hypotéku žiada 32-ročný človek, zamestnaný, s príjmom 2 000 eur, manželka je na materskej dovolenke. Čistý príjem všetkých dlžníkov (32-ročný človek s príjmom 2 000 eur v hrubom = 1 620,87 v čistom, ak si uplatňuje na dieťa do 18 rokov daňový bonus a mesačne nezdaniteľnú časť základu dane na zamestnanca) + 412,60 eura rodičovský príspevok (ak matka mala nárok na materské) = SPOLU: 2 033,47 eura. Od tohto príjmu sa odpočítajú životné minimá: DO KONCA JÚNA: 2 033,47 - 234,42 (prvá osoba) – 163,53 (ďalšia posudzovaná osoba) – 107,03 (dieťa) = 1 528,49 eura OD JÚLA: 2 033,47 - 268,88 (prvá osoba) – 187,57 (ďalšia posudzovaná osoba) – 122,77 (dieťa) = 1 454,25 eura. Od tohto príjmu sa odpočíta rezerva 40 % a dostaneme príjmy pre splácanie hypotéky: DO KONCA JÚNA: 1 528,49 – 40 % = 917,09 eura OD JÚLA: 1 454,25 – 40 % = 872,55 eura. Maximálna hypotéka, ktorú môžu dostať do konca júna a od júla: DO KONCA JÚNA: maximálna hypotéka 152 900 eura, splátka je 916,71 (zmestíme sa do disponibilného príjmu 917,09), klient platí splátku s jeho schváleným úrokom 4,5 %, a teda 774,72 eura. OD JÚLA: maximálna hypotéka je 145 500 eura, lebo splátka je 872,35 (zmestíme sa do disponibilného príjmu 872,55), klient platí splátku s jeho schváleným úrokom 4,5 %, teda 737,23 eura. Myslieť treba ešte na pravidlo dodržania podielu k hodnote nehnuteľnosti, spravidla 80 %: DO KONCA JÚNA: maximálna hypotéka 152 900 eura, kupovaná nehnuteľnosť musí mať minimálne hodnotu 191 125 eura (musia mať pripravených 38 225 eura vlastné zdroje). OD JÚLA: maximálna hypotéka 145 500 eura, kupovaná nehnuteľnosť musí mať minimálne hodnotu 181 875 (musia mať pripravených 36 375 eur vlastné zdroje).

Kedy je ideálny čas zobrať si hypotéku? Odpoveď nájdete na ďalšej strane &gt;&gt;&gt;

„Čakanie na pokles cien nehnuteľností sa vyplatí tým, ktorí majú k dispozícii hotovosť. Pre tých, ktorí môžu bývanie riešiť iba cez úver, sa čakanie môže vyplatiť podľa ich veku. Lepší príjem umožní siahnuť na vyššiu hypotéku a pokles úrokových sadzieb, ktorý môže prísť v horizonte niekoľkých rokov, im hypotéku ešte viac priblíži,“ vysvetľuje Pavel Škriniar, investičný analytik Swiss Life Select. Na druhej strane sa postupom času bude zvyšovať životné minimum, ktoré vstupuje do výpočtu horného limitu hypotéky, a už vyhliadnutá nehnuteľnosť či lokalita nemusia byť k dispozícii.

Úroky ešte nedosiahli vrchol: Ako napriek tomu ZÍSKAŤ HYPOTÉKU a ušetriť tisíce?

Súvisiace články

Štát vám prispeje na BÝVANIE. A ktorých 15 DÁVOK EŠTE porastie? Vieme, koho sa to týka!

So zvyšovaním dôchodkov sa roztrhlo vrece: Komu porastú penzie DVA, TRI či ŠTYRI RAZY?

RTVS dranká aj 500-eurové dlhy od ľudí! Viacerí chytajú infarktové stavy: Kto ich musí zaplatiť